2022年在深圳买房，你不必可少要知道的干货策略，深圳华盟地产为大家带来了买房你最关心的超强干货。

为自己及身边朋友收藏起来吧！

需求分析

一、深圳购买城市和购买资格

1. 城市选择。在我的心里：深圳，就是当下跨城买房的最好选择。因为深圳在城市基本面上，可以秒杀任何一个二线城市，在获取购房资格和信贷融资上，更是完胜所有城市。

2. 区域位置选择。李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

二、深圳购买需求

1. 刚需？

2. 改善？

3. 保值增值投资？

三、深圳购买预算

1. 总款预算、首付预算、月供、还款年限。影响甚至决定着未来几年的生活品质。

2. 查询。通过房贷利息计算器，根据贷款方式、金额和时间计算月供；关于等额本金与等额本息的选择，强烈建议等额本息，跑赢通货膨胀的妙招。

3. 贷款方式。关于几种贷款的说明如下：

纯公积金贷：高首付，需要一次性支付总款减去公积金贷款的全部金额，不同城市的公积金贷款上限不一，比如深圳上限：单人50万，夫妻90万。

纯商业贷：贷款利率高，相对利息也高，比如深圳：5.2%。

组合贷：公积金+商业贷，只要开发商支持，建议选这个。

4. 温馨提示

建议低首付高贷款；

不要等到攥够了首付才想着买房，只要够一够够得着，就借钱买！

千万不要全款买，如果可以那就贷款买两套，手里要有足够的现金流，资产要合理配置。

四、深圳购房面积+楼层+户型

1. 购买面积=公摊面积+室内建筑面积

公摊面积：包括电梯、走廊等。

得房率：越高越好，是真正的套内建筑面积比率；开发商一般会送一半阳台或者飘窗，一楼可能送地下室/花园，顶楼送阁楼。

契税：=89平，1.5%。

2. 楼层选择

中间层>中高层>中低层>中间不吉利楼层>顶低层；

黄金楼层：楼层的1/2-2/3，次顶楼；

规避楼层：考虑流通性，要规避一些楼层，比如1/2/4/8/顶楼；

流传说法：3/6/9往上走；七上八下，当官的要选择7楼；小高层（18层左右）根据自己的喜好决定即可。

3. 户型选择

东边户（东南北）>中间户（南北）>西边户（西南北）>东西户，最好是南北通透。

 五、深圳买房优先级排序

1. 硬件实力

根据个人的资金的充足情况：

1.   有商品房，价格贵，需要购房资格；

2.   公寓，价格贵，没有落户。

3.小产权房（占了深圳一半房产），价格便宜，有的有落户需求。

2. 毛坯房/精装修

（1）精装修

优势：省去装修时间，交付后可拎包入住，要选择好的开发商，万科的精装修稍微好点；

劣势：碧桂园的精装修品质比较差，槽点多；也存在装修溢价，品质不可控。

（2）毛坯房

优势：自己装修更靠谱；

劣势：耗时耗力耗钱（如果精装修交付质量差，自己装修性价比可能更高，毕竟羊毛出在羊身上，买单的还是自己）。

3. 绿化率

>30%为宜

4. 容积率

5. 软件实力

教育资源（省、市名校，小学+初中，初中比小学更重要，初中涉及升学率）

交通（地铁10min-15min步行，公交5min内）

医疗（15min车程范围内）：给生命多一次机会

商场（15min步行范围内）：生活气息更浓厚

周边生态环境

6. 区位规划

看周边土地用途规划，商业用途多的地方好出租，纯住宅的地方更安静。

六、深圳的预售房、准现房、现房、二手房对比，小产权房

预售房：有选择权，一般都要3年的交房期，有烂尾楼风险。

准现房：马上要交房，烂尾楼风险较小，但楼层、户型的选择性不强。

现房：楼层、户型基本上是被选剩下的，捡漏。

二手房：首先排除老破小，只能精挑细选。

深圳小产权房，目前房源还比较多，价格还比较低，人人买的起来（后续，深圳不让新建了，所以现在都是先到先得的）。-免费深圳专车预约看房-关注深圳华盟地产。

深圳定房：付款流程

一、交定金前：银行贷款资质审核

1. 征信报告：根据当地情况，看有哪些银行点可以打印，深圳执行无纸化，基本线上查询；

2. 收入证明：一般彩印2份，月收入至少是月供的2.5倍，自己公司打印，一定要盖章；

3. 银行流水：一般是近一年的；

4. 公积金缴存明细查询书：一般在网上查询并下载，比如深圳是i深圳

5. 公积金账户查询书：同上

6. 社保清单查询单：同上

7. 房屋查档：房产查询，同上

8. 资格审核通过：可以直接发起贷款，当场办理商贷面签

温馨提示：关于信息查询工具，视实际情况而定，可以私聊小编，发送深圳的相关政策指引，以上仅供参考。

二、交定金，要收据

1. 资质审核通过后，方可交定金，要收据（电子或者纸质）。

2. 温馨提示

正常情况，最好按照上面的步骤走；

通常情况：一般4.1的银行贷款资质审核，售楼处置业顾问会询问基本情况，如果你的征信报告没问题基本可以先交定金，此时只需要提前准备征信报告即可。

三、交首付，签购房认购合同书（深圳线上和线下都要签订）

1. 准备材料

身份证

户口本

公积金缴存明细查询书（需要公积金贷款才提供）

社保查询单

结婚证（未婚无需提供）

收入证明

银行流水

房屋查档

公积金账户查询书（需要公积金贷款才提供）

2. 留存材料

首付款发票

临时物业管理规约

前期物业服务协议

温馨提示：如果没有贷款资格，则需要付全款购房

四、网签+备案

通过网签在房管局登记备案，防止一房多卖

等置业顾问通知，一般一个月内完成网签

五、 银行贷款面签（资质审核）

4.5.1商贷

4.5.2公积金+商贷=组合贷

六、银行向开发商放款，我们要向开发商索要全款购房发票。

关于收楼

1. 要先验房，面积误差在3%内可要求退钱，大于%3可退房

2. 验房后，没有问题可以交契税和维修基金等，考虑到二手房的交易，契税可以等交房后尽快交，五年后卖出去

3. 催开发商办理房产证

4. 贷款还清后，去银行办理抵押贷款，房子此时真正属于我们。

关于房子的10条建议

1、买不买房，你都要在房子里过一辈子。

2、很多爱情败在了结婚房子上，你以为打败你们感情的只是房子，其实不是，房子在你们的关系里扮演的充其量不过是客串，主角是你的上进和努力带给她的安全感。

3、买房：从经济的角度看，是你的安全感，你的丈母娘逼着你去投资。从社会的角度来看，是一个城市在告诉你用最快的方法了解它；从人生的角度来看，是你负债修行的开始。

4、讲真，房子是人生的一项重要规划，不是有钱没钱就可以躲过的。有的人按照自己经济实力来推，发现自己不该买房，另一些人则选择把买房当做目标，来推自己该赚多少钱，前者越贫穷，后者越富有。

5、刚需族们，讲道理，少关注点调控政策，调控政策多半是用来打击炒房客，让你优惠买房？天上掉馅饼？怎么可能。多看看自己的存款单比较实际。

6、能市中心千万别选郊区，一样的钱能买市中心60平千万别买郊区130平，信不信每天花在路上来回的这3个小时就能影响你的人生？

7、不得不说，楼市使得学历越来越值钱。在人才新政的效应下，学历几乎等同于房票。

8、高考选大学是你被城市化的第一步；毕业找工作是你被城市化的第二步；买房定居只是第三步。

9、最可怕的不是背贷款，而是你的信用和流水不够，人家根本不贷给你。因为你的信用和流水是循环渐进稳步增长的，而房价则很有可能是暴涨的。

10、千万不要认为买了房人生就被束缚掉了，每月的房贷会压的自己喘过气来，更不要觉得有了房子就有了安全感，要记住：安全感这种东西完全来自于自己，压力也是。

深圳商品房价格多少？

深圳小产权房价格多少？

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