小产权房最开始的用途是农民自己建在自己的土地上修建的房子，属于农村宅基地性质，日后经过中国特殊国情的经济发展，小产权房的用途开始发生变化，为了满足机遇性质的经济快速增长带来的城市流动人口集中性剧增，小产权房就开始以一种特有方式演变，陆续形成集资建设的名义开始流动房地产市场，并缓解了城市流动人口剧增所带来的住房压力。

小产权房是人们在社会实践中形成的议种约定俗成的称谓。所谓‘小产权房’是指在农民集体土地上建设的房子，未缴纳土地出让金等费用，其产权证明不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或者村委会颁发，所谓的叫‘乡产权房’又叫“小产权房”

小产权房分为三种建设性质：
1.村委统建楼：这种性质小产权房，其土地和房屋建在都是由村委出资建设，村委的地皮，属于村委自建房，物业管理一般由村委直接接管。购买村委统建楼，合同签署甲方是村委股份有限公司，见证方也是村委，所有责任由村委公司承担。购房者房款交予村委股份公司。

2.村委集资房：其性质是集体共同集资建房性质，合同的大致含义就是村委/开发商与购房者三方的共同出资建房，这种性质的小产权房在市场数量比例很高。合同签署甲方一般是村委及开发商，然后村委盖章，律师方见证费用。其责任由村委及开发商共同承担，物业一般由开发商接管，也有村委接管的，购房房款交予开发商公司。

3.开发商建设农民房：此性质小产权房，建设方小到个人，大到实力雄厚的开发投资公司。其地皮由开发商在村委购买后，然后开发建房，合同签署为开发商和购房者共同签署。其责任和物业均由开发商方担当。