买小产权房学问深，要买靠谱的有增值空间的小产权房。

　　深圳有38万套小产权房，已经确权35万套，在深圳有50%的房子是小产权房。在深圳人们大量购买小产权房，目的是自住、投资、出租和博旧改。

　　首先我要说的就是，在这之前在深圳买各类小产权房的人都赚了，前几年房价暴涨的时候的何止翻倍!

　　如今，在新的小产权早已经不可能增加的情况下，这类历史遗留问题也跟商品房一样，成了缺乏土地的深圳的有限资源，相关政策前已经存在的小产权，政府不会拆，也拆不了，存在即是合理。至于未来的政府会如何处置，可以有很多种方法：比如分类收编，一些可以变为共有产权住房，一些可以变为安居房保障房，一些可以补缴地价转为红本，但不会有一种是会让买小产权的人血本无归的。

　　举例一种小产权房，就是村委统建楼，既有投资价值，又有居住价值规模大，居住环境好，花园商业教育地铁学位等等一应俱全，除了本本的颜色，跟商品房外观无异。

　　下面我们就来说说，普通人如何购买小产权房，才能最大程度规避各种风险，保障自身的利益不受损。我归纳为三点。

　　一、坚决避开违章建筑。

　　在买小产权房过程中，要坚决避开各种违章建筑，必须看到房子的各种合法证明：批地证明，施工许可证明，历史遗留建筑证明，合作建房协议等。这些材料可以证明，房子是合法建筑，不是违章建筑。

　　我朋友2015在深圳龙岗坂田买了一套农民房，他手里有这些材料：整栋楼的《房屋转让协议书》、《见证申请书》，单套房子的《律师见证书》、《房屋转让协议书》、《历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《建设工程规划许可证》、《居民兴建住宅用地批准通知书》、《建设用地规划许可证》。

　　二、坚决避开法律禁止交易的小产权房。

　　有些小产权房，在法律上是明确禁止交易的，买小产权房时，要坚决避开这些房子。比如绿本的经济适用房，这种房子是政策性福利房，法律明确禁止交易。

　　军产权房：要尽量避开，因为军产权房的土地属于军队，和当地政府不是一个系统，发生问题很难解决。

　　以租代售的小产权房：要尽量避开，这种房子是产业用地，整栋楼只有一个红本，产权无法分割，开发商实际上是和你签一份长期的租房合同，以租代售，这种房子的问题是：一、不会增值;二、无法转手;三、产权属于开发商，无法博旧改。

　　我个人建议购买村委统建楼，或者具有两证一书的农民房。农民房的两证一书是：批地证明，施工许可证明，律师见证书。

　　三、买房后尽快入住，形成事实上的占有，做第一权利人。

　　买了小产权房后，尽量第一时间搬进去住，形成事实上的占用，这样可以防止一房两卖，万一将来发生纠纷，实际占用房子的业主，具有很大优势。

　　法院在处理一房多卖的案子时，在大家产权证明材料一样的情况下，会优先保障先买房的人和实际占用房子的人的权益。

　　目前深圳尚可开发的土地约为59平方公里，而合法外用地却差不多占到整个深圳的建筑用地的一半，所以未来深圳的土地供应相当大的来源就是盘活这些合法外用地。

　　最主要体现就是：城市更新(拆迁重建、综合整治、功能改变)正逐步分批的处理。

何经理：16625106268（此号可加微信）